Novas Regras de Utilização de Vagas de Garagem em Condomínios
Novas Regras de Utilização de Vagas de Garagem em Condomínios -17-05-2012 Alteração do parágrafo 1º. do artigo 1.331 do Código Civil.
A Lei 12.607, publicada em 04/04/2012, com entrada em vigor após 45 dias, alterou a redação do parágrafo 1º. Do artigo 1.331 do Código Civil e determinou que a locação e venda das vagas de garagem seja proibida a pessoas estranhas ao condomínio.
Pelo novo texto legal os proprietários ou possuidores de unidades autônomas que quiserem alugar ou vender vaga de garagem apenas poderão fazê-lo para as pessoas que residam no condomínio.
Vejamos o seu teor:
“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.” – grifei-
O texto anterior dizia que:
“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos:
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.”
Antes, porém, de adentrarmos a breve analise do texto já faço constar que essa regra não se aplica a garagens de uso comum, ou seja, aquelas em que não existe divisão discriminada das vagas em relação às unidades, são garagens pro-indiviso, cujo uso é livre a todos os condôminos igualmente, por ordem de chegada, cabendo à convenção ou regimento interno regular a sua utilização.
Analisemos:
É certo que o novo texto trouxe maior segurança ao dia a dia do condomínio, pois permitindo que pessoas estranhas a ele utilizem as vagas de garagem, sem qualquer controle de entrada e saída causa extrema vulnerabilidade aos condomínios, sobretudo aos residenciais.
E, antes mesmo da edição da nova lei, já havia entendimento doutrinário pela impossibilidade da locação a estranhos ao condomínio conforme Enunciado 91, da I Jornada de Direito do CJF, que diz:
ENUNCIADO 91: “Art. 1.331 – A convenção de condomínio, ou a assembléia geral, podem vetar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.”
Mas, como não poderia deixar de ser em se tratando dos legisladores brasileiros, mais uma vez perderam a oportunidade de ajustar o novel parágrafo à regra do artigo 1.338 do Código Civil, fazendo constar de sua redação que alocação da vaga de garagem para terceiros somente poderá ocorrer com autorização da assembleia ou da convenção e logicamente após exaurir o direito de preferência que têm os demais condôminos à locação.
Com base nisso, posso concluir que um condômino para alugar a vaga de garagem que lhe pertença, deverá inicialmente oferecê-la aos demais compossuidores, cumprindo a regra da preferência do art. 1338 e, somente se não lhes interessar, poderá alugá-la a estranhos desde que a convenção ou a assembleia autorizem, porém, no que se refere à venda de vaga de garagem, esta poderá ocorrer livremente entre condôminos (não há a preferência), mas é vedada a estranhos, exceto se assim permitir a convenção e não se opuser a assembléia geral.
Fonte: http://www.jusbrasil.com.br/bem-vindo